“내 집 종부세가 대체 얼마나 나올까?” 공시가격이 오를 때마다 불안해지는 게 사실입니다. 종부세 계산기를 활용하면 복잡한 세율 구간과 공제 항목을 일일이 외우지 않아도 예상 세액을 빠르게 확인할 수 있습니다.
직접 여러 종부세 계산기를 돌려보고, 수기 계산 결과와 비교까지 해본 경험을 바탕으로 2026년 기준 핵심 정보를 정리했습니다.
종부세 과세 기준과 세율 구간 한눈에 보기
종부세, 누가 내야 하나요?
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 소유한 주택의 공시가격 합산액이 기본공제를 넘으면 부과됩니다. 핵심은 기본공제 금액입니다.
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 과세
- 다주택자(2주택 이상): 공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세
예를 들어 공시가격 10억 원짜리 아파트 한 채만 갖고 있다면? 종부세 대상이 아닙니다. 12억 원 이하니까요.
잠깐, 공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 본인 주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 매년 3~4월에 공시되므로 이 시점에 꼭 확인하세요.
공정시장가액비율이란?
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 바로 세율을 매기는 게 아닙니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해야 과세표준이 됩니다.
2026년 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다. 쉽게 말해, 초과분의 60%에만 세금을 매긴다는 뜻이죠.
과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
2026년 종부세 세율표
과세표준이 정해지면 아래 세율을 적용합니다. 개인이 소유한 주택 기준이며, 초과누진세율 구조로 구간이 올라갈수록 세율이 높아집니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | – |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 3,600만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 1억 180만 원 |
2023년 세법 개정 이후, 개인의 경우 주택 수에 관계없이 동일한 기본세율이 적용됩니다. 다만 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율이 별도 적용되니 혼동하지 마세요.
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1주택자 기본공제 12억, 다주택자 9억. 공정시장가액비율 60%를 곱한 뒤 위 세율표로 세액을 산출합니다.
종부세 계산기 사용법: 단계별 따라하기
어떤 종부세 계산기를 쓸까?
종부세 계산기는 크게 세 가지 경로로 이용할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스: 가장 공식적인 종부세 계산기. 홈택스 → 세금모의계산에서 종합부동산세 간이세액계산 메뉴를 이용합니다.
- 부동산계산기.com: 공시가격만 입력하면 재산세와 종부세를 동시에 계산해주는 민간 종부세 계산기입니다.
- 직접 수기 계산: 공식만 알면 계산기 없이도 가능합니다. 아래에서 실전 예시를 보여드리겠습니다.
개인적으로 느낀 점은, 홈택스 공식 계산기가 가장 정확하지만 UI가 다소 복잡합니다. 빠른 확인용이라면 민간 계산기가 편합니다.
종부세 계산기 입력 항목 확인하기
어떤 종부세 계산기를 쓰든 아래 정보가 필요합니다. 미리 준비하세요.
- 보유 주택의 공시가격 (여러 채면 각각의 공시가격)
- 1세대 1주택자 여부 (기본공제 12억 vs 9억 결정)
- 소유자 연령 (고령자 공제 판단용)
- 해당 주택의 보유 기간 (장기보유 공제 판단용)
- 공동명의 여부와 지분율
실전! 종부세 계산기 단계별 사용법
공시가격 15억 원짜리 아파트를 보유한 1세대 1주택자(65세, 10년 보유)를 예시로 따라가 보겠습니다.
- 기본공제 차감: 15억 − 12억(1주택자 공제) = 3억 원
- 과세표준 산정: 3억 × 60%(공정시장가액비율) = 1억 8,000만 원
- 산출세액 계산: 1억 8,000만 × 0.5% = 90만 원 (3억 이하 구간)
- 세액공제 적용: 고령자 30% + 장기보유 40% = 70% → 90만 × (1−0.7) = 27만 원
공시가격 15억 원, 65세, 10년 보유 → 종부세 실납부액 약 27만 원
같은 조건에서 종부세 계산기에 입력하면 동일한 결과가 나옵니다. 직접 해보니 수기 계산과 1원 단위까지 일치했습니다.
공동명의일 때 주의할 점
부부 공동명의라면 종부세 계산기에서 반드시 ‘공동명의’ 체크를 해야 합니다. 공동명의를 선택하면 각자 9억 원씩 기본공제가 적용되어 합산 18억까지 비과세입니다.
다만 이 경우 1세대 1주택자 세액공제(고령자·장기보유)는 적용되지 않습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 연령·보유기간에 따라 달라집니다.
실전 팁
공시가격 15~17억 원 구간에서는 공동명의가 유리한 경우가 많습니다. 반면 공시가격이 20억 원을 넘고 고령자·장기보유 공제를 최대로 받을 수 있다면 단독명의가 낫습니다. 두 경우 모두 종부세 계산기에 입력해서 비교해보세요.
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종부세 계산기에 공시가격·주택 수·연령·보유기간만 입력하면 예상 세액이 나옵니다. 공동명의 시 기본공제가 달라지므로 반드시 두 가지 시나리오를 비교하세요.
1주택자 절세 팁과 자주 묻는 질문
1주택자가 꼭 챙겨야 할 세액공제
1세대 1주택자라면 종부세 계산기 결과에서 한 번 더 세금이 깎입니다. 고령자 공제와 장기보유 공제, 두 가지를 중복 적용할 수 있습니다.
최대 80%까지 감면이 가능합니다. 70세 이상이면서 15년 이상 보유하면 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만, 한도가 80%로 제한됩니다.
납부 유예 제도 활용하기
만 60세 이상이거나 보유기간 5년을 넘긴 1세대 1주택자는 양도·상속·증여 시점까지 종부세 납부를 유예할 수 있습니다. 현금 흐름이 빠듯한 고령자에게 유용한 제도입니다.
신청은 매년 종부세 납부 기한(12월 15일)까지 관할 세무서에 해야 합니다. 종부세 계산기로 세액을 먼저 확인한 뒤, 부담이 크다면 유예 신청을 검토해보세요.
인구감소지역 세컨드홈 특례
인구감소지역에 추가로 주택 1채를 취득해도 기존 1주택자 지위가 유지되는 특례가 시행 중입니다. 12억 원 기본공제와 세액공제 혜택이 그대로 적용되니, 세컨드홈을 고려 중이라면 종부세 계산기로 미리 시뮬레이션해보는 걸 추천합니다.
주의사항
종부세 계산기 결과는 참고용입니다. 실제 세액은 재산세 공제, 세부담 상한 적용 등에 따라 달라질 수 있으므로 큰 금액이라면 세무사 상담을 병행하세요.
자주 묻는 질문
Q. 종부세 계산기는 어디서 무료로 이용할 수 있나요?
국세청 홈택스(hometax.go.kr)의 ‘세금모의계산’ 메뉴에서 무료로 이용 가능합니다. 민간 사이트인 부동산계산기.com에서도 공시가격만 입력하면 간편하게 종부세를 계산할 수 있습니다.
Q. 공시가격이 12억 원 딱 맞으면 종부세를 내나요?
아닙니다. 1주택자 기본공제가 12억 원이므로, 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세는 0원입니다. 12억 원을 초과하는 부분에만 과세됩니다.
Q. 부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한가요?
공동명의는 각자 9억 원씩 총 18억 원 공제를 받지만 세액공제(고령자·장기보유)가 없습니다. 단독명의는 12억 원 공제 + 세액공제 최대 80%입니다. 공시가격과 소유자 조건에 따라 다르므로 종부세 계산기로 양쪽 모두 시뮬레이션해보세요.
Q. 종부세 납부 시기는 언제인가요?
매년 12월 1일~15일이 납부 기간입니다. 세액이 250만 원을 넘으면 분납도 가능합니다. 국세청에서 11월 말 고지서를 발송하니, 미리 종부세 계산기로 예상 세액을 파악해두면 자금 계획에 도움이 됩니다.
Q. 2026년에 종부세 공정시장가액비율이 더 오를 수 있나요?
현재 60%가 적용되고 있으며, 정부가 공정시장가액비율 상향을 검토 중이라는 보도가 나오고 있습니다. 향후 인상되면 같은 공시가격이라도 종부세가 늘어나므로, 종부세 계산기로 80% 시나리오까지 미리 확인해두는 것이 현명합니다.
종부세는 매년 제도가 미세하게 바뀌기 때문에, 납부 시기 전에 반드시 최신 기준으로 종부세 계산기를 돌려보시기 바랍니다. 이 글이 여러분의 보유세 부담을 줄이는 데 도움이 되길 바랍니다.