청약 가점 계산 방법을 정확히 모르면, 한 점 차이로 당첨이 날아가거나 반대로 부적격 취소가 되기 쉽습니다. 실제로 최근 5년간 아파트 부적격 당첨 건수 중 46%가 가점을 잘못 입력해 취소된 사례였다는 점만 봐도, 계산 방법을 꼼꼼하게 짚어보는 게 필수입니다. 10년 가까이 청약 상담을 해온 입장에서 가장 많이 실수하는 포인트만 골라, 2026년 4월 기준 최신 규정으로 정리해드릴게요.
특히 2024년부터 적용된 배우자 청약통장 가입기간 합산, 그리고 자주 헷갈리는 직계존속·직계비속 인정 요건까지 함께 다룹니다.
청약가점제 항목별 배점 한눈에 보기
청약 가점 계산 방법의 출발점은 ’84점 만점, 세 가지 항목’이라는 큰 그림을 잡는 일입니다. 의외로 이 구조부터 헷갈려하는 분들이 많더라고요.
민영주택 청약에서 가점제로 당첨자를 뽑을 때 쓰는 점수는 딱 세 덩어리로 구성됩니다.
| 항목 | 만점 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세 또는 혼인신고일부터 |
| 부양가족수 | 35점 | 본인 제외, 등본 기준 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 배우자 50% 합산(최대 3점) |
총점은 32 + 35 + 17 = 84점. 이 숫자를 머릿속에 먼저 박아두세요.
실제로 상담해보면 무주택기간과 청약통장 가입기간을 혼동하거나, 부양가족에 본인을 포함하는 단순 실수가 정말 많습니다. 각 항목의 ‘측정 시작일’이 다르다는 점이 핵심이에요.
실전 팁
세 항목 모두 기준일은 ‘입주자 모집공고일’입니다. 공고일 기준으로 하루라도 부족하면 해당 구간 점수를 인정받지 못하니, 청약 직전에 꼭 등본을 재발급해 확인하세요.
최근 몇 년간 서울 주요 단지 당첨 커트라인이 60점대 중후반에서 70점을 넘나들고 있습니다. 부양가족이 적은 청년·신혼부부는 가점제보다 추첨제·특별공급을 병행하는 전략이 현실적입니다.
무주택기간 산정 방법과 가점표
무주택기간 산정방법은 청약 가점에서 가장 많이 틀리는 부분입니다. 여기서 점수가 흔들리면 계산 전체가 무너져요.
산정 시작일, 이 둘 중 하나입니다
무주택기간은 ‘청약자 본인 기준’으로 아래 두 시점 중 늦은 날부터 시작합니다.
- 만 30세가 되는 날 (미혼이거나 30세 이전에 혼인하지 않은 경우)
- 혼인신고일 (만 30세 이전에 혼인한 경우)
즉, 29세에 혼인했다면 혼인신고일부터 카운트. 32세에 혼인했다면 만 30세 도달일부터 카운트합니다.
혼인신고일이 30세 이전이냐, 이후냐가 분기점입니다.
중간에 집을 소유했다면?
과거에 주택을 소유했다가 처분한 이력이 있으면, 그 처분한 날 다음날부터 무주택기간이 새로 시작됩니다. 예를 들어 2020년 5월 10일에 집을 판 경우, 2020년 5월 11일부터 다시 0년으로 카운트됩니다.
배우자가 주택을 소유했던 기간도 마찬가지로 제외됩니다. 이 부분을 빠뜨리면 부적격으로 당첨 취소될 수 있어요.
무주택기간 가점표 (32점 만점)
1년마다 2점씩 올라갑니다. 구조는 단순해요.
| 무주택기간 | 가점 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 15년 이상 | 32점 (만점) |
자주 하는 실수
부모님 명의 주택에 전입신고만 되어 있어도, 세대 분리가 안 되어 있으면 무주택자로 인정되지 않을 수 있습니다. 단, 만 60세 이상 직계존속이 보유한 주택은 일정 조건에서 무주택으로 간주됩니다.
이 섹션 핵심
무주택기간은 ‘만 30세 또는 혼인신고일 중 늦은 날’부터. 주택 보유 이력이 있으면 처분일 다음날부터 재시작. 1년마다 2점, 15년 이상이면 32점 만점.
부양가족수 계산 기준과 주의사항
부양가족수 가점 계산은 배점이 가장 크기(35점) 때문에 당락을 가르는 구간입니다. 동시에 가장 엄격하게 심사되는 항목이기도 해요.
부양가족수 가점표
본인은 제외하고, 입주자 모집공고일 기준 주민등록등본에 등재된 세대원만 카운트합니다.
| 부양가족 수 | 가점 |
|---|---|
| 0명 (본인만) | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 6명 이상 | 35점 (만점) |
1명당 5점씩, 기본 5점에서 시작합니다.
누가 부양가족으로 인정되나요?
크게 세 부류입니다.
배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 인정됩니다. 심지어 분리된 배우자의 세대에 속한 직계비속(자녀)까지 부양가족에 포함돼요. 이 부분이 의외로 유리하게 작용합니다.
직계존속(부모·조부모)은 요건이 까다롭습니다. 청약자가 세대주여야 하고, 해당 직계존속이 3년 이상 계속 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 합니다. 게다가 직계존속 본인이 무주택자여야 해요.
직계비속(자녀)은 미혼인 경우만 인정됩니다. 특히 만 30세 이상 미혼 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 같은 등본에 등재되어 있어야 합니다. 30세 미만 자녀는 동거 기간 요건이 없습니다.
배우자 직계존속(시부모·장인장모)도 3년 조건만 맞추면 부양가족에 들어갑니다.
부적격 주의
결혼한 자녀, 사망한 직계존속을 실수로 포함하거나, 세대주 요건을 놓치고 직계존속을 넣는 사례가 부적격 단골 원인입니다. 공고일 며칠 전에 등본을 뽑아 한 명 한 명 요건을 체크하세요.
부양가족 점수 높이는 실전 전략
결혼 예정이라면 혼인신고를 공고일 이전에 마치는 것이 유리합니다. 배우자 1명이 바로 +5점이니까요. 또한 부모님과 합가를 고려 중이라면 3년 요건을 거꾸로 계산해 청약 계획을 잡는 게 좋습니다.
단, 직계존속을 형식적으로 등본에만 올려두는 건 위험합니다. 실제 부양 사실을 건강보험 피부양자 등록, 주소지 등으로 입증해야 할 수 있습니다.
청약통장 가입기간 가점과 계산기 활용법
청약 가점 계산 방법의 마지막 퍼즐은 청약통장 가입기간입니다. 17점으로 배점은 가장 작지만, 여기서 한두 점이 결국 당첨선을 만듭니다.
청약통장 가입기간 가점표 (17점 만점)
6개월 단위에서 출발해 1년 단위로 올라갑니다.
| 가입기간 | 가점 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 9점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 13점 |
| 15년 이상 | 17점 (만점) |
가입일은 은행 전산에서 자동 조회되므로, 청약홈에서 계산할 때 직접 입력할 필요가 없습니다.
배우자 청약통장 가입기간 합산 (2024년 시행 · 2026년 현재 유효)
개인적으로 가장 반가웠던 개정입니다. 배우자가 청약통장을 오래 보유하고 있었다면, 그 기간의 50%를 본인 가점에 더할 수 있어요.
- 배우자 가입기간의 50%만 인정
- 배우자 합산으로 최대 3점까지 추가
- 본인 + 배우자 합산 총점은 여전히 17점이 상한
배우자 통장이 오래됐다면, 신혼부부 가점을 단번에 3점 올릴 수 있습니다.
청약홈 가점 계산기 사용법
공식 계산기는 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 한국부동산원 청약홈에서 무료로 제공합니다. HUG(주택도시보증공사)에서도 같은 기능을 쓸 수 있어요.
- 청약홈 접속 후 로그인: 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인
- 메뉴 이동: 상단 ‘청약가점 계산’ 메뉴 클릭
- 항목 입력: 무주택기간 시작일, 부양가족 수(본인 제외), 통장 가입일 입력
- 결과 확인 및 저장: 자동 합산된 총점을 캡처해 보관
가입일은 자동으로 불러오지만, 무주택기간과 부양가족 수는 본인이 직접 입력해야 합니다. 이 두 항목에서 오기입이 생기면 곧장 부적격으로 이어지니 주의하세요.
부적격 당첨 페널티, 절대 가볍게 보면 안 됩니다
가점을 잘못 입력해 당첨된 뒤 취소되면, 수도권·투기과열지구 기준 최대 1년간 청약 신청 자격이 제한됩니다. 실수 한 번에 1년을 날리는 거예요.
이 섹션 핵심
청약통장은 15년 이상 유지 시 17점. 배우자 통장은 50% 인정·최대 3점 가산. 청약홈 계산기를 쓰되 무주택기간·부양가족수는 직접 입력이라 부적격 위험이 크니 공고일 직전 등본으로 재검증 필수.
자주 묻는 질문
Q. 만 30세가 되기 전에 혼인했다가 이혼했습니다. 무주택기간은 어디서 시작하나요?
혼인 이력이 있다면 최초 혼인신고일부터 산정됩니다. 이혼 후에도 해당 시점이 유지되며, 중간에 주택을 소유한 이력이 있다면 처분일 다음날부터 다시 계산됩니다.
Q. 부모님이 지방에 집을 가지고 있는데, 저는 무주택자로 인정되나요?
세대가 분리되어 있다면 본인은 무주택자로 인정됩니다. 다만 부모님이 같은 등본에 있다면, 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택에 한해서만 본인의 무주택 자격이 유지되는 점을 확인해야 합니다.
Q. 부양가족에 본인을 포함해야 하나요?
아니요. 본인은 반드시 제외하고 셉니다. 혼자 사는 세대주라면 부양가족 0명으로 기본점수 5점을 받습니다. 이 실수가 부적격 취소 사유 1위에 가깝습니다.Q. 배우자 청약통장이 저보다 오래됐는데, 둘 다 청약해도 되나요?
가능합니다. 단, 한쪽이 당첨되면 다른 쪽은 재당첨 제한에 걸릴 수 있으므로 가점이 더 높은 쪽이 주력으로 청약하는 전략이 일반적입니다. 배우자 통장 50% 합산은 본인 청약 시 부가점으로만 활용합니다.
Q. 청약홈 계산기 결과와 실제 당첨 후 심사 결과가 다를 수 있나요?
네, 계산기는 입력값 기준 ‘참고 점수’일 뿐입니다. 실제 당첨 후 서류 심사에서 무주택기간·부양가족 요건을 재검증하므로, 등본·가족관계증명서·주택소유 이력을 공고일 이전에 직접 확인해두는 편이 안전합니다. 공고일 기준 판정이라는 원칙만 잊지 않으면 대부분의 실수는 피할 수 있습니다.